Vivienda turística en el ámbito de la propiedad horizontal: La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 introdujo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Por lo que respecta a las comunidades de propietarios, se trata de conciliar los intereses de los propietarios de pisos de uso turístico con el resto de los propietarios de la comunidad.

Los propietarios de viviendas turísticas quieren aprovechar el auge turístico de las principales ciudades y obtener un rendimiento económico de su vivienda mediante su conversión en piso de uso turístico, y el resto de los vecinos quieren seguir manteniendo la pacífica convivencia vecinal.

La nueva regulación legal de la prohibición del alquiler turístico añade un nuevo apartado al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios.

Así, el artículo 17.12 LPH establece que: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación»

Ante el incremento de solicitudes de pisos de uso turístico, muchas comunidades de propietarios han optado por la creación de estatutos (o modificación si los tenían ya) a fin de incluir cláusulas que prohíban su instalación en la comunidad. Igualmente se han adoptado simplemente acuerdos de junta en este sentido a fin de frenar su proliferación.

¿Se puede prohibir en junta el uso de viviendas turísticas en la Comunidad de Propietarios?

El legislador ha optado por el uso de la disyuntiva entre los verbos limitar y condicionar, pero no incluye el verbo prohibir. La imposibilidad legal de prohibir este tipo de actividades en las viviendas del edificio mediante acuerdo de junta de propietarios, supone en la práctica una fuente de conflictos que se unen a los ya expuestos ante la aparición de viviendas turísticas en el ámbito de la Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Segovia en sentencia de 21 de abril de 2020, establece que legislador con esta reforma incide en el mercado de la oferta de la vivienda pero lo hace por la vía indirecta, sabedor de que en las comunidades de propietarios está planteado este debate, interviniendo en favor de los contrarios a las viviendas turísticas y dispensando de la unanimidad.

¿Cuándo podemos considerar que una vivienda turística ejerce su actividad dentro de la legalidad?

Conforme indica la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 9 de septiembre de 2021, lo requerido en esta Comunidad Autónoma es la licencia, que incluye una declaración responsable. En efecto, el ejercicio habitual de la actividad turística dispone que la actividad de alojamiento turístico se ejerce de forma habitual desde el momento en que el interesado se publicita por cualquier medio y presenta la preceptiva Declaración Responsable de inicio de actividad.

Por ello, para considerar que una vivienda turística ejerce su actividad de forma legal debemos observar las declaraciones responsables de inicio de actividad o las licencias exigidas por cada una de las Comunidades Autónomas. En definitiva, la fecha de su inscripción en el registro de Viviendas Turísticas correspondiente.

Si dicha inscripción es anterior al acuerdo limitativo o impeditivo al respecto por parte de la Comunidad de Propietarios, dicho acuerdo carece de eficacia retroactiva, y en caso de adoptarse será susceptible de impugnación judicial.

¿Cuál es la mayoría necesaria para que la comunidad límite que las viviendas se destinen al alquiler turístico?

Conforme a la redacción actual de la Ley, para aprobar la limitación o condicionamiento del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de gastos comunes?

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.
Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Autor: Eduardo Bisbal