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Vicios ocultos en compraventa de vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero muestra una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos determinar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías deterioradas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que pretendemos darle. En la práctica es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y debido al numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de problemas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en compraventa de vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí es fundamental matizar que la legislación incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta etapa de demostración, mantenemos íntima relación con aquel especialista que redacte un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el desperfecto existía previamente a la transmisión del inmueble, pese a que se haya expresado después. Esto es, tenemos que probar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se reúnen estas condiciones, procedemos la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que pagamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restablecer el equilibrio del contrato entre las partes, estableciendo un valor justo para aquella vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial que estamos mencionando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo realizado.
Vicios ocultos en compraventa de vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo parece bastante evidente: si sospechamos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en este punto, ya que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo establecido para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, es un periodo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para realizar todo el trabajo que hemos explicado, que es mucho, puesto que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.