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Vicio oculto en vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una orientación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida sea improopia para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por la misma. En este artículo nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre particulares que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de problemas, lo que está estrechamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe únicamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a describir de forma detallada cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicio oculto en vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las tareas que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que pretenden enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal que se otorga al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las actividades que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que demostrar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí es fundamental aclarar que la legislación incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta fase de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que redacte un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se cumplen estas condiciones, procedemos la fase jurídica. Es decir, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario era conocedor de dichos defectos y los omitió; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que pagamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el equilibrio del contrato entre las partes, estableciendo un valor equitativo para esa propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicio oculto en vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo parece bastante obvio: si creemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal estipulado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante limitado, así que nuestro consejo es que llames a un abogado experto nada más ver estos defectos, ya que el plazo es muy limitado y tenemos que ser céleres para completar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos contar con un archivo pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya transcurrido dicho plazo, no se nos permitirá ejercer las medidas jurídicas que nos concede la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.