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Transformar local en vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo obligatorio cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial precisará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto realizado por un técnico competente en la materia, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. De la misma manera, es recomendable obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá evaluar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes hay que contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Transformar local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la concesión de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en la materia para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional competente en el tema, que se encargará de preparar los documentos y análisis técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Transformar local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se debe enfrentar un ciudadano o empresa que desee cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el bufete cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y legal que experimenta el inmueble, la modificación deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras estudiar la cuestión, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todo el camino por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.