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Transformación de local en vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas adquieran viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma surge una nueva forma de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, proceder con el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe cumplir el inmueble se le añadirán las legales, de manera que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del proceso ordinario común. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto preparado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá reconocer si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Transformación de local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención de la licencia y, por otro lado, aconsejará en todos aquellos impedimentos que la Administración establezca para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de prevenir posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el asunto para mostrar las características del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico experto en la cuestión, que se responsabilizará de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Transformación de local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y tras estudiar la cuestión, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al bufete será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.