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Se necesita la unanimidad de la comunidad para cambio de uso de local - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un perito experto en la materia, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la legislación urbanística. De la misma forma, es recomendable solicitar un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá reconocer si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es necesario contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Se necesita la unanimidad de la comunidad para cambio de uso de local - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención de la licencia y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir posibles trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico experto en la cuestión para explicar las características del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional experto en la materia, que se responsabilizará de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Se necesita la unanimidad de la comunidad para cambio de uso de local - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que recurran al despacho lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan orientación, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la construcción, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y después de estudiar el asunto, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.