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Reforma de local a vivienda consideración fiscal - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se crea una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como decíamos, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de una adecuación técnica de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial exigirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto preparado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo establecido por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se encuentra, primando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes es necesario tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reforma de local a vivienda consideración fiscal - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención del permiso y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración estipule para la obtención de las autorizaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en la cuestión para explicar las características del proyecto y la inocua afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico competente en el asunto, que se encargará de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para hacer el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Reforma de local a vivienda consideración fiscal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se enfrenta una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que se pongan en contacto con el despacho lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el proceso.
De la misma forma, y dada la entidad del cambio físico y legal que sufre la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y tras analizar la cuestión, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.