Compradores de viviendas de segunda mano pueden reclamar al promotor por incumplimiento: los compradores de viviendas de segunda mano pueden demandar al promotor de viviendas compradas sobre plano por incumplimiento contractual, es lo que ha indicado el Tribunal Supremo en la Sentencia dictada en fecha 22 de junio de 2022.
El comprador de una vivienda de segunda mano podrá reclamar al promotor por incumplimiento de calidades de la vivienda, aunque no le haya comprado directamente a él, en aquellos supuestos en que se hayan detectado fallos en las calidades o materiales empleados que no se correspondan con la Memoria de calidades.
En el concreto caso de la sentencia que nos ocupa, se trataba de una promoción de 200 viviendas en Las Palmas de Gran Canaria y se agruparon en una Demanda contra Realia Business S.A. y Acciones Inmobiliaria un conjunto de perjudicados, entre los cuales se incluían compradores de primera y segunda mano. Una vez entregadas las viviendas y de manera accidental, uno de los vecinos descubrió que ni las puertas ni los frentes de los armarios se correspondían con las calidades que figuraban en la memoria que habían recibido al comprar la vivienda.
Solicitaron al Juzgado de 1ª Instancia que dictase sentencia por la que se condenase a dichas mercantiles a indemnizar a los compradores por el coste que les había supuesto cambiar todas las puertas de paso interior y los frentes de armario en madera noble barnizada, dado que las instaladas por las empresas no habían sido las presupuestadas y se vieron obligados a adecuarlas ellos mismos. El pleito se fundamentaba en que, tras suscribir las escrituras públicas de compraventa y tomar posesión de las viviendas, los demandantes apreciaron que las puertas no se correspondían con las referidas calidades, y que las mismas eran peor tanto estéticamente como por condiciones de durabilidad, aislamiento acústico y resistencia al agua, además de más baratas.
Tras la desestimación de la Demanda en Primera y en Segunda Instancia en cuanto a los compradores de segunda mano, éstos interpusieron recurso de casación frente al Tribunal Supremo, puesto que sus demandas habían sido desestimadas por falta de legitimación (es decir, que no podían demandar a los promotores dado que no habían contratado con ellos directamente la compraventa de las viviendas, sino que las habían adquirido de los primeros compradores).
Según el Tribunal Supremo, el litigio versa sobre la diferencia de calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios. Las calidades no se correspondían con la Memoria entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria.
Los compradores de viviendas de segunda mano, al adquirirlas de los anteriores propietarios se subrogan (sustituyen) en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora.
Afirma el Alto Tribunal que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la memoria de calidad, documento que integra con carácter esencial la compraventa, exigiendo los artículos 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados, y en el mismo sentido se pronuncia la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Protección de los Consumidores, sustituida por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Sobre la base de una sentencia de 2011, el Supremo sostiene que la doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del Código Civil, amparando a los recurrentes (segundos adquirentes de las viviendas) y estando legitimados para reclamar en el procedimiento que originó el Recurso de Casación seguido en el Tribunal Supremo para defender sus intereses, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, puesto que éstos nunca renunciaron a sus derechos.
Los compradores de viviendas de segunda mano tienen derecho a percibir indemnización por el incumplimiento contractual de las promotoras, y en el caso que nos ocupa, debieron ser indemnizados en la cantidad de 16.045,98€ por vivienda tipo dúplex, 9.666,49€ por vivienda tipo de dos habitaciones y 4.497,10€ por vivienda tipo de una habitación, si es que optaron por sustituir todas las puertas y frentes de armarios y devolvieran a las promotoras los que éstas habían instalado.
Esperemos que el presente artículo os haya servido de guía para conocer cuáles son los derechos que amparan a los compradores de viviendas de segunda mano, y si tenéis cualquier tipo de consulta, estamos encantados de atenderos.
