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Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, se tendrá que adjuntar un proyecto confeccionado por un perito competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. Del mismo modo, conviene obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se encuentra, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes es necesario tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en la materia, que se responsabilizará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la construcción, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y después de evaluar el tema, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.