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Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, se tendrá que adjuntar un proyecto confeccionado por un perito competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. Del mismo modo, conviene obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se encuentra, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes es necesario tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en la materia, que se responsabilizará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Qué fiscalidad tiene un cambio de uso local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la construcción, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y después de evaluar el tema, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.