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Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero cuenta con una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este post nos limitaremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, inclusive.
Con respecto a lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden damnificar el uso que queremos conferirle. En la práctica es bastante frecuente que entre particulares que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica que se otorga al comprador de una propiedad frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es importante concretar que la legislación incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido comprobar dicho desperfecto. En esta fase de demostración, guardamos íntima relación con aquel especialista que redacte un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto existía previamente a la transmisión del inmueble, pese a que se haya expresado con posterioridad. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar evidencias documentales que atestigüen que se cumplen estos requisitos, procedemos la fase jurídica. Es decir, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos defectos y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el precio que pagamos al comprar el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un valor justo para esa propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de demostrar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado buscado, fruto de un gran trabajo realizado.
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: si creemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal estipulado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Como podemos comprobar, se trata de un plazo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado experto nada más ver estos defectos, ya que el tiempo es muy corto y hay que ser céleres para completar todo el trabajo que hemos explicado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.