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Paso de local a vivienda LPH - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
Así se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto confeccionado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo estipulado por la legislación urbanística. De la misma forma, es conveniente obtener un informe de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá evaluar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Paso de local a vivienda LPH - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión de la licencia y, además, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración imponga para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de evitar posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el asunto para explicar las características del proyecto y la inocua afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional competente en la cuestión, que asumirá la labor de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para realizar el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Paso de local a vivienda LPH - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que contacten con el bufete lo antes posible si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su propiedad, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma forma, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta el local, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y después de estudiar el asunto, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución óptima si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.