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Pasar local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
De esta manera, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
Así se extiende una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo obligatorio cumplir con ciertas medidas, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial exigirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario común. Para ello, es necesario presentar un proyecto preparado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo dispuesto por la legislación urbanística. Del mismo modo, es recomendable solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del bloque en el que se encuentra, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Pasar local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, además, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de confirmar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional competente en la cuestión, que se comprometerá a preparar los documentos y proyectos técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Pasar local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, recomendamos que acudan al bufete lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el procedimiento.
Igualmente, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre la construcción, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones permitirá optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y después de valorar el caso, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.