Legalización de obras realizadas sin licencia: la normativa urbanística de la Comunidad de Madrid es clara en cuanto a la reacción administrativa a las obras que se encuentran en curso o terminadas, y que han sido ejecutadas contraviniendo lo dispuesto por la preceptiva licencia otorgada para unas determinadas actuaciones, o incluso se han ejecutado sin el amparo de la licencia por no haberse solicitado.

Ante todo, debe acudirse a la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo, en la que se prevén las reacciones administrativas ante las diversas actuaciones ejecutadas por los ciudadanos.

En primer lugar, debe considerarse que no todas las actuaciones que realicen los ciudadanos requieren de la preceptiva licencia, y que otros instrumentos de control urbanístico como son las declaraciones responsables y comunicaciones previas pueden usarse por la Administración para que, con carácter posterior a la ejecución de las obras, se examine la legalidad de las mismas.

Cuando una actuación deba someterse a licencia se debe solicitar esta mediante la remisión de documentación y pago de los impuestos o tasas pertinentes. Una vez concedida deberá estarse al contenido, que no es otro que las actuaciones que pueden efectuar los interesados y que gozan de amparo legal.

En las actuaciones en curso para las que se carezca de licencia, o se realicen actuaciones no permitidas y amparadas por la licencia, la Administración competente emitiría una orden de suspensión de las obras, pudiendo incluso ordenar el precinto de las mismas y retirada de la maquinaria. La Ley prevé que en el plazo de 2 meses desde que se ordena la suspensión de las obras, los interesados puedan legalizar las mismas o adaptarlas para que cumplan la normativa vigente.

Legalización de obras realizadas sin licencia: artículo 195.1 de la Ley del Suelo de Madrid

En otro orden de cosas, el artículo 195.1 de la Ley del Suelo de Madrid permite que, una vez transcurran cuatro años desde que se acometieran íntegramente las obras sin el amparo de la preceptiva licencia, las mismas devengan inatacables, sin que la Administración tenga potestad para requerir la legalización o adaptación a la normativa vigente. De este modo, las obras así ejecutadas se encontrarían en situación de “fuera de ordenación”, por no ser conformes con el planeamiento urbanístico vigente, y podrían sufrir restricciones en cuanto a las futuras construcciones que se quisieran desarrollar, pero en ningún caso se requeriría su remoción o demolición. Por otro lado, si las obras fueran conformes al planteamiento, se podría proceder a la legalización de las mismas a iniciativa del propio interesado.

La jurisprudencia se pronuncia a favor de apreciar la caducidad de la potestad de la Administración para instar el restablecimiento de la legalidad urbanística una vez transcurran cuatro años desde la íntegra finalización de las obras acometidas sin licencia o de conformidad con la misma, y de este modo la STSJ Comunidad de Madrid 268/2022, de 29 de abril de 2022 dispone que “En cuanto a la caducidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística, debemos tener en cuenta que el artículo 195.1 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, viene a condicionar el ejercicio por la Administración de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística a que «no hubieren transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellas«. La naturaleza de dicho plazo viene siendo calificado de caducidad y no de prescripción (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1985 y 2 de noviembre de 1994), por lo que dicho plazo no admite interrupción alguna salvo fuerza mayor. A efectos del cómputo del expresado plazo de cuatro años debe, necesariamente, partirse de la base del artículo 195.1 de la Ley 9/2001, ya citado, que condiciona el ejercicio de acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, como ya hemos indicado, a que no haya «transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellas». Por tanto, el plazo comenzará a computarse desde «la total terminación de las obras«. Aclarando el artículo 196 de la citada Ley 9/2001 que a los efectos de dicha Ley «se presume que unas obras realizadas sin título habilitante están totalmente terminadas a partir del momento en que estén dispuestas para servir al f‌in o el uso previstos, sin necesidad de ninguna actuación material posterior«. Criterio éste igualmente aplicable a las obras no visibles desde la vía pública, tal como dijimos en nuestra Sentencia de 27 de noviembre de 2013, recaída en el recurso de apelación 583/2012, cambiando la doctrina seguida por esta Sala y Sección con anterioridad.”

Legalización de obras realizadas sin licencia: conclusiones

Sentado lo anterior, se puede afirmar que la Administración carece de potestad para exigir a los administrados la alteración de aquellas obras realizadas sin licencia o que no concuerden con lo que aquella autoriza, siempre que hayan transcurrido cuatro años desde su íntegra realización.