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Pasar local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren viviendas cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo surge una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se deberá presentar un proyecto confeccionado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. Del mismo modo, conviene solicitar un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito especializado, que permitirá reconocer si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Pasar local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención de la licencia y, además, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de confirmar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la cuestión para explicar las características del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en la cuestión, que se comprometerá a realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para hacer el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Pasar local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, recomendamos que acudan al bufete lo antes posible si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y tras valorar la cuestión, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.