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Pasar de local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se desarrolla una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos comentado, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda precisará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, se deberá presentar un proyecto preparado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no proscribe con lo estipulado por la normativa urbanística. De la misma forma, es recomendable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá reconocer si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no debe contravenir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Pasar de local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, además, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración estipule para la concesión de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el asunto para mostrar las características del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional experto en la cuestión, que se encargará de realizar los informes y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Pasar de local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se enfrenta un ciudadano o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el bufete lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y legal que experimenta el local, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y después de evaluar el caso, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.