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Memoria cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se crea una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos dicho, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en materia de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso de local a vivienda exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, se deberá adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico experto en la materia, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con carácter previo, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo establecido por la legislación urbanística. Del mismo modo, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un perito competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se ubica, primando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se modifican elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Memoria cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con la finalidad de prevenir posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un técnico experto en el asunto, que se responsabilizará de preparar los documentos y proyectos técnicos oportunos para hacer el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Memoria cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se enfrenta un ciudadano o empresario que proceda a cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, aconsejamos que contacten con el bufete lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y después de valorar el asunto, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.