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Local comercial y vivienda a la vez - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo uso original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
Así se crea una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le añadirán las legales, de manera que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda precisará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto confeccionado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con carácter previo, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo estipulado por la normativa urbanística. De igual modo, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo realizado por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe contravenir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Local comercial y vivienda a la vez - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención de la licencia y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración imponga para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de evitar posibles impedimentos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de confirmar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico experto en la materia para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un profesional experto en la cuestión, que se responsabilizará de realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Local comercial y vivienda a la vez - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresario que proceda a cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, aconsejamos que acudan al bufete cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el proceso.
Del mismo modo, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de actuaciones permitirá optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y tras valorar la cuestión, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.