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Local cambio de uso a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en materia de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le añadirán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario común. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto realizado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo estipulado por la legislación urbanística. De igual modo, conviene obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá evaluar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Local cambio de uso a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la tramitación que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión de la licencia y, además, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico experto en la materia para explicar las características del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional experto en el asunto, que se responsabilizará de realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Local cambio de uso a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que quiera cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que contacten con el bufete lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el proceso.
Igualmente, y debido a la entidad del cambio físico y jurídico que experimenta la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras estudiar el caso, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.