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Extinción de condominio en convenio regulador - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta forma, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del precio obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe adjudicación completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se reparte el precio entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio en convenio regulador - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En esencia, el abogado acompañará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que concluirá con la subasta del bien.
Del mismo modo, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio en convenio regulador - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de una vivienda fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que se originen, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede estar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os adelantéis a que aparezca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.