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Disolución de condominio y adjudicación - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se reparte el precio entre todos los titulares.
Debido a ello, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio y adjudicación - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, se debe interponer la acción judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
De igual modo, asesoramos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma conjunto, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En los asuntos de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución de condominio y adjudicación - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar el bien común, para poder estudiar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.