Si bien es cierto que no se cita en el actual decreto de julio de 2014, esta posibilidad de prohibición de uso en los edificios residenciales ya existe actualmente y está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios, no siendo por tanto necesario que esta nueva ley autonómica lo permita. Por lo tanto, no cambia nadarespecto de lo que ya existe regulado y se permite en la LPH.
Recoger de forma expresa esta limitación en los estatutos de las comunidades requiere por ley la unanimidad de todos los propietarios ya que afecta al título constitutivo del edificio, algo que obviamente se antoja difícil. “En la práctica, será casi imposible implementar esa prohibición donde ya existan dichas viviendas en explotación o no se quiera cerrar esa posibilidad a futuro, bastando con que un sólo vecino que ya arriende o pretenda alquilar en esa modalidad turística se niegue y vote en contra”, explican abogados especializados en esta materia.
Según Vicente Magro, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid, debería poder rebajarse el acuerdo unánime de prohibición de uso a un quórum de las tres quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas, “porque aunque las comunidades autónomas incluyan esta posibilidad, al exigirse unanimidad es imposible materializar está prohibición a todas las comunidades constituyendo una opción inaplicable en la práctica”. Esta posibilidad pasaría por una nueva modificación de la LPH.
Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) recomiendan registrar el acuerdo de modificación de estatutos de la comunidad en el Registro de la Propiedad para que los nuevos compradores de vivienda (o terceros de buena fe) queden vinculados por la prohibición de dicho uso. De modo que si bien legalmente no es obligatoria esa inscripción, en la práctica sí es necesario. Algo que, desde el punto de vista de Magro, “atenta contra el ejercicio del derecho de propiedad ya que sin causa que lo justifique se permite que una comunidad pueda aprobar este acuerdo e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para su eficacia ante terceros”. Y continúa: “Sería deseable que esa disposición fuera posible solo ante casos de molestias causadas en un mismo inmueble con pasividad del arrendador”.
Por su parte, López y Miguel se muestra a favor de la autorregulación del mercado, que sean los propios vecinos de cada comunidad quienes decidan en sus estatutos lo que se puede o no hacer en sus viviendas, “pero que las administraciones no se entrometan imponiendo prohibiciones y limitaciones generales por vía de planeamientos de uso, planes turísticos o límites totales de licencias turísticas, como ocurre en otras comunidades, como en Cataluña o próximamente en Islas Baleares”.