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Denunciar vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero muestra una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría entregado menos dinero por la misma. En este post nos limitaremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías viejas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden resultar perjudiciales para el uso que queremos conferirle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que compran y venden viviendas usadas se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el numeroso trasiego judicial entre particulares (aunque no se limita únicamente a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Denunciar vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica que se otorga al comprador de una propiedad frente al vendedor.
Las tareas que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de apreciar su existencia. Aquí es importante concretar que la ley regula una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera podido comprobar dicho defecto. En esta etapa de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel experto que redacte un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, aunque se haya expresado con posterioridad. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la etapa jurídica. Es decir, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario era conocedor de estos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar la propiedad, buscando restablecer el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un valor justo para esa vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la fase judicial que estamos tratando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un intenso trabajo realizado.
Denunciar vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal estipulado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que llames a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y tenemos que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que especifique dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la denuncia dentro de este periodo. Una vez pasado dicho plazo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.