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Convertir un local en vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos dicho, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo obligatorio cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le añadirán las jurídicas, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se tendrá que adjuntar un proyecto preparado por un perito experto en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo estipulado por la legislación urbanística. De la misma manera, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un perito competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando principalmente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Convertir un local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de evitar posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional experto en el asunto, que se responsabilizará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Convertir un local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se debe enfrentar un ciudadano o empresario que proceda a cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, recomendamos que recurran al despacho lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la propiedad, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras evaluar la cuestión, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.