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Contratos de alquiler vivienda - VMS Abogados
Los contratos de alquiler son aquellos en los que una de las partes de la relación jurídica, el propietario, queda obligado a traspasar el uso del bien al otro participante, el arrendatario, que adquirirá el derecho de usar la cosa a cambio de una renta. En este artículo nos centraremos en describir los arrendamiento de fincas, y en concreto, de las fincas urbanas.
Para reglamentar esta común actividad jurídica se redactó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se aplica a los alquileres de fincas urbanas que se destinen a usos residenciales o a usos distintos de vivienda, como un local comercial. Los arrendamientos que se reflejan en esta normativa se someterán a lo estipulado en ella, aunque se acatarán los pactos entre ambas partes en tanto en cuanto no contravengan lo dispuesto en ella en perjuicio del arrendatario.
Los contratos de alquiler, de manera general, deben recoger, entre otras cuestiones, los deberes: el propietario quedará obligado a traspasar el bien objeto del contrato (en este caso, el inmueble) al inquilino, a efectuar en el objeto de arrendamiento todas las reparaciones necesarias para que sirva para la utilización a que ha sido dedicada y a mantener al inquilino en el disfrute pacífico del arrendamiento por toda la duración del contrato.
Como contraprestación, el inquilino estará obligado, normal, a abonar el coste del arrendamiento en los términos establecidos y a utilizar la cosa arrendada de buena manera, dedicándola al uso acordado.
Además, los contratos de alquiler tendrán que incluir: el bien sobre el que recae el alquiler, el plazo de duración, la renta establecida, las formas de prorrogar el mismo, la fianza, los costes y servicios, las opciones de cesión y subarriendo, las maneras de suspender, resolver y extinguir el contrato; también pueden contemplar si se produjera algún problema, los Juzgados a los que quedarán sujetas los participantes para resolver las controversias que puedan derivarse del cumplimiento o violación del contrato de arrendamiento, así como también podrán decantarse por supeditarse a la mediación o arbitraje.
En cuanto a la experiencia de VMS en Contratos de Arrendamiento, ésta es muy extensa, debido que como Despacho especializado en Derecho Inmobiliario llevamos estos asuntos de manera habitual.
A continuación, os explicaremos en qué consisten nuestras funciones y nuestra actuación en todo lo relacionado con los arrendamientos urbanos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arrendamiento.
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Contratos de alquiler vivienda - Características de nuestro servicio
Básicamente, el abogado especialista en contratos de arrendamiento tiene que haber tenido una formación específica en todo lo relativo a los alquileres urbanos, ya sean estos para uso de vivienda, cuya dedicación primordial debe ser cubrir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o sean arrendamientos pensados para uso diferente del residencial, que son aquellos que recaen sobre edificaciones que tengan como destino principal uno distinto del previsto para vivienda.
En cuanto a las funciones que desarrollamos, suelen coincidir con algunas de las que ya os hemos explicado en otros de nuestros posts, pero con las particularidades propias de los arrendamientos:
- Recolección y análisis de la documentación relativa al bien que se pretende arrendar, por ejemplo, conseguir la información que recoge en el Registro de la Propiedad, para entre otras cosas, tener la garantía de la titularidad del arrendador sobre el inmueble, saber las cargas que sobre él pesan, etc.
- Redactar los contratos de arrendamientos, así como aconsejar a los clientes en el procedimiento para minimizar los peligros de conflictos en el futuro.
- Velar por los derechos de la parte contratante de nuestros servicios. Si es arrendador, debemos asumir la representación judicial del cliente si hay que solicitar el desahucio del piso por de la falta de pago de rentas o por el quebrantamiento de las responsabilidades contempladas en el contrato, entre otras. De esta manera, si el cliente es el inquilino, le representaremos si pretende enervar las cuantías reclamadas jurídicamente, de requerir al arrendador para que cumpla con sus deberes de conservación y mantenimiento de la cosa, etc.
Contratos de alquiler vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué recurrir a un abogado experto en contratos de arrendamiento parece obvio: para garantizar en todo lo posible nuestros intereses y poder disfrutar de la tranquilidad que otorga tener a un experto que esté protegiendo nuestros derechos.
Tanto si eres arrendatario como propietario tienes que garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conciernen a cada uno de los participantes, así como asegurarte de que no se incumplen las condiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos o Rústicos, dependiendo de la naturaleza de la dedicación de la finca que va a ser arrendada.
El tiempo apropiado para contratar a un abogado experto en alquileres siempre aconsejamos que es el momento anterior a la firma del contrato, puesto que una vez firmado, nos obligamos a lo que en el mismo se incluya.
Sin embargo, es común en nuestra profesión que los clientes acudan cuando ya tienen un enfrentamiento contractual sobre el alquiler acordado, por lo que también estamos habituados a proteger sus intereses cuando los incumplimientos de la otra parte ya han ocurrido, por lo que el trabajo del abogado se traducirá en tratar de evitar un pleito judicial y procurar resolver la cuestión de forma extrajudicial, siempre que creamos que es la solución más adecuada para la problemática del cliente, además de ser la más económica normalmente.
Esperamos que este post os haya aproximado un poco más a la figura de los alquileres, que pueda haber ayudado a resolver las cuestiones que surjan al menos de forma inicial, y como siempre decimos, podéis preguntarnos si tenéis duda.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.