Moratoria en el pago de alquileres

El día 1 de abril de 2020 se ha publicado el Real Decreto 11/2020 que incluye, entre otras medidas, aquellas extraordinarias relacionadas con el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual, regulándose la moratoria en el pago de la renta. A continuación VMS ABOGADOS, desde su equipo de abogados especialistas en Arrendamientos y Desahucios, le ofrece un resumen de las mismas:

1. Requisitos para que se produzca la moratoria en el pago de los alquileres.

• Debe pactarse únicamente sobre vivienda habitual, es decir, no procede la moratoria del pago de renta en arrendamientos de oficinas, locales, naves industriales, de habitación, de renta antigua sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de precario y los arrendamientos en tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil.
• El Arrendatario debe estar en “situación de vulnerabilidad”. Para ello, deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:
  • Que el arrendatario sea persona física y haya quedado en situación de desempleo, incluido en un ERTE, deba tener que atender “deberes inexcusables de cuidado”, o vea reducidos sus ingresos no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el importe de tres (3) veces el IPREM, que en 2019 fue de 537,84€/mes. En este último caso, puede incrementarse en caso que tener a su cargo menores, mayores de 65 o personas con discapacidad física o psicológica.
  • Que la renta del alquiler, más los gastos de suministros básicos (agua, electricidad, gas, cuotas de comunidad si se pactó, telefonía móvil y fija), representen más del 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• El Arrendatario, o quien componga la unidad familiar, no debe ser propietario o usufructuario de otra vivienda en España (salvo que dicha vivienda no pueda habitarse por estar alquilada o cedida a un tercero por causa de divorcio o separación, o no resulte accesible por razón de discapacidad).
• Que el Arrendador sea un gran tenedor de inmuebles (con más de 10 inmuebles, excluidos garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros) o una entidad pública de vivienda.
• Como último requisito para la moratoria en el pago de alquileres hay que tener en cuenta que el aplazamiento o condonación no se hubiera pactado antes del Real Decreto.

2. Procedimiento a seguir respecto a la moratoria en el pago de alquileres y condiciones del acuerdo.

El Arrendador deberá comunicar al Arrendatario, en el plazo de siete (7) días laborables, y siempre que no se hubiera llegado a un acuerdo anterior al Real Decreto, las siguientes alternativas:

• Solicitar la reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, y hasta un máximo de cuatro meses desde que se levante dicho estado de alarma.
• Moratoria del pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, y hasta un máximo de cuatro meses. En este caso, el pago de la renta aplazada se cobrará fraccionada en cuotas durante al menos tres (3) años, desde que finalice el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado. No habrá ningún tipo de penalización ni intereses.

3. ¿Qué tiene que hacer el Arrendatario afectado?

Para continuar el proceso de moratoria en el pago de alquileres, el Arrendatario deberá acreditar su situación de vulnerabilidad aportando los siguientes documentos:

• a. Si está en situación de desempleo, aportará certificado del SEPE donde conste la cuantía mensual percibida.
• b. En el caso de autónomos deberán acreditar que están cesados de actividad ante la Agencia Tributaria.
• c. Libro de familia.
• d. Certificado de empadronamiento.
• e. Registro de índices del Registro de la Propiedad para acreditar que no es propietario o usufructuario de otras viviendas.
• f. Declaración responsable por el que el Arrendatario afirma que cumple todos los requisitos para acogerse a la moratoria o a la reducción del pago de la renta.

La documentación se aportará antes del día 1 de mayo de 2020. En caso que no pueda aportar los requisitos anteriores por motivos de confinamiento, sólo aportará la Declaración responsable.

Una vez finalice el estado de alarma, tendrá un mes de plazo para aportarlos.

4. ¿Qué pasa si el Arrendatario no justifica su situación de vulnerabilidad?

En este caso, el Arrendatario indemnizará con los daños y perjuicios ocasionados al Arrendador.

5. Arrendatarios de inmuebles cuyo Arrendador no sea “gran tenedor” de inmuebles.

El Real Decreto no regula expresamente esta situación si bien tendrán acceso a una línea de préstamos con el ICO para abono de rentas y suministros.

Deberán pactar, en su caso, con el Arrendador.

6. Medidas en materia de desahucio.

• Se suspenden extraordinariamente los lanzamientos en los siguientes supuestos:
  • Que el Arrendatario esté en situación de vulnerabilidad social o económica a consecuencia del Estado de Alarma y no pueda encontrar una alternativa habitacional para sí o para las personas con las que conviva.
  • Que el/la Letrado/a de la Administración de Justicia estime la situación de vulnerabilidad acreditada documentalmente por el Arrendatario.

• Prórroga extraordinaria de seis (6) meses de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual:
  • Cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) o tácita (art. 10.1 LAU) durante la vigencia del Estado de Alarma.
  • Deberá ser solicitada por el Arrendatario y será aceptada por el Arrendador, salvo acuerdo distinto y pactado entre las partes.

Como en toda relación contractual, la casuística es muy variada y puede generar controversia tanto la aplicación de las medidas del Real Decreto (falta de comunicación de alternativas por parte del propiedad gran tenedor, solicitud de financiación al ICO, plazo para aportar la documentación, etc.).

Tanto para cuestiones referentes a la moratoria en el pago de alquileres, o para la consulta o resolución de controversias una vez que se levante el Estado de Alarma, BUFETE MORENO DE LA SANTA queda a su entera disposición para tratarlas y asesorarle.