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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil describe como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra normativa define como bien inmueble todo aquél que esté junto o sujeto de forma fija, que no pueda separarse sin romperse o deteriorarse.
Con lo cual, si bien la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que tengamos en cuenta la gran variedad de bienes inmuebles que hay para que, al mismo tiempo, conozcamos todas las modalidades de contratos que es posible constituir y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos disfrutar. Cabe mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, ya que reales deriva de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su propio uso sin tener que ostentar la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como aval para cubrir deudas (hipoteca), además de realizar contratos que regulen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre diversas personas (condominio).
Es fundamental saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de constituir sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de carácter agrario, un pacto por el que se entrega el dominio y usufructo de la propiedad a cambio del pago de una tasa anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años creando, cambiando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales surgidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y velando por los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que normalice las situaciones jurídicas concebidas alrededor del disfrute o propiedad de un bien es de vital importancia, y así lo tratamos en nuestro Bufete, confeccionando minuciosa y cuidadosamente cada clase de contrato adaptando la realidad legal a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos dedicamos a redactar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede adecuadamente contemplado cuál es el objeto para el que se realiza el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué quiere el cliente y de qué manera lo podemos reflejar en un contrato que se va a convertir en nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué busca el cliente, nos dedicamos a enfocar la cuestión. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos comprar una propiedad para darle un uso de residencia habitual, es decir, debemos redactar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recoger toda la documentación que sea preciso: información registral para describir la propiedad, conocer su situación posesoria (por ejemplo, que se encuentre libre de inquilinos u ocupantes), saber si sobre la misma pesan cargas y gravámenes (una hipoteca es un buen ejemplo), etc.
Después, nos planteamos la opción de otorgar un contrato preparatorio (por ejemplo, un contrato de arras) que garantice el deseo último de nuestro cliente, que, en el supuesto empleado, no es otro sino conseguir la propiedad de la vivienda.
Cuando disponemos de toda la documentación necesaria, procederemos a recoger por escrito los requisitos de la compra: valor económico, modo y mecanismo de pago, tiempo para conceder las Escrituras, personas que deben intervenir, forma de dirimir todas las cuestiones que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si aparecen vicios ocultos con el paso del tiempo.
Después, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y siguiendo con nuestro ejemplo de comprar una vivienda, se producirá la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se realice en función de los intereses de nuestro cliente.
Por último, y pese a que la legislación vigente no nos fuerza a ello, aconsejaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender aún más los intereses de nuestro cliente para disminuir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, la legislación actual nos ofrece un amplio abanico de opciones en cuanto a las modalidades de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con un bien inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de recurrir a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado atendiendo a la finalidad que necesitemos conseguir del inmueble.
El momento adecuado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de hacer algo que pueda tener una relevancia jurídica para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a simples actos cotidianos como buscar un inmueble que se ajuste a nuestros requerimientos.
Nos referimos al momento apropiado para recurrir a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, limitaciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la principal labor que ejercemos los expertos en Contratos, y se debe a que en la fase de documentación los abogados ya podemos detectar si pueden existir situaciones complicadas y transmitirlo a los clientes para decidir si compensa o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que curar, y puesto que todos conocemos la relevancia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os animamos a que nos consultéis para que podamos aconsejaros sobre cualquier modalidad de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.