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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil describe como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra legislación incluye como bien inmueble todo aquél que esté junto o sujeto de manera fija, que no pueda fraccionarse sin romperse o deteriorarse.
Con lo cual, si bien la mayor parte de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es importante que sepamos la inmensidad de bienes inmuebles que existen para que, a su vez, comprendamos toda la tipología de contratos que es posible confeccionar y la gran cantidad de derechos y deberes de los que podemos gozar. Cabe mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, puesto que reales viene del vocablo latina res – rei, que significa “cosas”. Por tanto, los derechos reales son aquellos que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy diversos: relativos a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio disfrute sin llegar a poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como aval para sufragar deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es indispensable saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de tipo agrícola, un pacto por el que se otorga el dominio y explotación de la tierra a cambio del pago de un canon anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, cambiando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones jurídicas surgidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y velando por los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que regule las situaciones jurídicas creadas en torno al disfrute o propiedad de una propiedad es imprescindible, y de este modo lo gestionamos en nuestro Despacho, confeccionando minuciosa y cuidadosamente cada clase de contrato adaptando la realidad legal a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos ocupamos de preparar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras funciones la de que, en aquellos, quede adecuadamente contemplado cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, comprar, administrar, explotar, disfrutar, etc.
Por tanto, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué quiere el cliente y cómo lo podemos reflejar en un contrato que va a ser nuestro derecho y nuestro deber.
Una vez que sabemos qué quiere el cliente, nos dedicamos a enfocar el caso. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos comprar una propiedad para usarla como residencia habitual, esto es, debemos preparar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: datos registrales para identificar la finca, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que esté libre de arrendatarios u ocupantes), saber si sobre ella existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la posibilidad de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que garantice el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso empleado, no es otro sino conseguir la propiedad de la casa.
Una vez que contamos con toda la documentación necesaria, pasaremos a reflejar por escrito las condiciones de la adquisición: precio, modo y forma de pagar, tiempo para hacer entrega de las Escrituras, personas que deben intervenir, forma de solucionar todas las incidencias que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las solucionaremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se hará responsable si surgen vicios ocultos con el transcurso del tiempo.
Luego, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros seguidores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y siguiendo con nuestro ejemplo de adquirir una vivienda, acometeremos la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se realice en base a los intereses de nuestro cliente.
Por último, y aunque la normativa no nos obliga a ello, aconsejaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para reducir en todo lo posible las probabilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, la legislación actual nos ofrece un amplio abanico de opciones en cuanto a las modalidades de contrato y las actividades que se pueden realizar que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de contratar a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos conseguir del inmueble.
El momento óptimo para contactar con profesional es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a simples actos rutinarios como buscar un inmueble que se ajuste a nuestros requerimientos.
Nos referimos al momento conveniente para contactar a un abogado en que, conseguida toda la información, queremos empezar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener datos de embargo, limitaciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si recordáis, esta era la principal función que llevamos a cabo los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya podemos identificar si puede haber situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para estudiar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y dado que todos sabemos la trascendencia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os animamos a que nos consultéis para que podamos orientaros sobre cualquier tipología de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.