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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En nuestro país, el Código Civil define como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra normativa define como bien inmueble todo aquél que esté unido o sujeto de forma fija, que no pueda fraccionarse sin romperse o deteriorarse.
Con lo cual, si bien la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una vivienda o una finca, es apropiado que tengamos en cuenta la gran variedad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, conozcamos toda la clase de contratos que es posible constituir y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Hay que mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se ostentan sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales viene de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy diversos: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su propio uso sin llegar a ostentar la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como aval para satisfacer deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen el estado del inmueble cuando su propiedad está repartida entre varias personas (condominio).
Es importante saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de tipo agrícola, un acuerdo por el que se otorga el dominio y explotación de la tierra a cambio del abono de una renta anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años creando, cambiando, extinguiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales nacidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que normalice las situaciones jurídicas creadas en torno al uso o propiedad de una propiedad es imprescindible, y de este modo lo gestionamos en nuestro Despacho, elaborando minuciosa y concienzudamente cada tipo de contrato ajustando la realidad legal a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de preparar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede perfectamente contemplado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, adquirir, gestionar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, primeramente, nos encontraremos con nuestra principal función: qué quiere el cliente y de qué forma lo podemos reflejar en un documento que va a ser nuestro derecho y nuestro deber.
Cuando sabemos qué quiere el cliente, nos dedicamos a enfocar el caso. Pongamos por caso que necesitamos comprar una propiedad para darle un uso de residencia habitual, es decir, debemos confeccionar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la finca, saber cuál es su situación posesoria (por ejemplo, que se encuentre exenta de arrendatarios u ocupantes), conocer si sobre la misma existen cargas y gravámenes (una hipoteca es un buen ejemplo), etc.
Después, nos planteamos la posibilidad de otorgar un contrato preparatorio (por ejemplo, un contrato de arras) que garantice el objetivo de nuestro cliente, que, en el supuesto utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la vivienda.
Una vez que contamos con toda la documentación requerida, procederemos a dejar por escrito las condiciones de la adquisición: precio, modo y forma de pagar, plazo para conceder las Escrituras, partes que tienen que participar, forma de solucionar todas las incidencias que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se hará cargo si surgen desperfectos con el paso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una vivienda, tendrá lugar la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se realice en función de los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación actual no nos fuerza a ello, recomendaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las posibilidades de que, en el futuro, puedan surgir conflictos.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al principio, la legislación actual nos proporciona múltiples posibilidades en cuanto a los tipos de contrato y las actividades que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy distinto según la función que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento idóneo para recurrir a un abogado es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una trascendencia legal para nuestros intereses, no haciendo referencia con esto a meros actos cotidianos como buscar un inmueble que se ajuste a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento apropiado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos empezar a estudiar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir datos de embargo, restricciones en el uso del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la primera función que hacemos los especialistas en Contratos, y es porque en la fase de documentación los abogados ya podemos identificar si puede haber situaciones complicadas y transmitirlo a los clientes para estudiar si conviene o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos conocemos la relevancia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos guiaros sobre cualquier tipología de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.