Dejar la vivienda en herencia a los hijos, donársela en vida o incluso vendérsela. ¿Cuál es la mejor opción para dejar una propiedad a un hijo o unos futuros herederos?, ¿qué es lo más conveniente a efectos fiscales? Son dudas y preguntas que, inevitablemente, muchas personas con algún tipo de propiedad suelen realizarse en algún momento de sus vidas. Y la respuesta no es sencilla.

En España, cuando fallece el propietario de una vivienda, la opción mayoritaria sigue siendo la herencia. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en marzo de este año (último dato disponible) se transmitieron por herencia 13.448 pisos y sólo se traspasaron por donación 1.424 inmuebles.

En términos generales los expertos consideran que la herencia suele ser la opción más recomendable, pero lo cierto es que no hay una respuesta única y universal dado que los impuestos que hay que pagar a Hacienda pueden variar mucho de una comunidad autónoma a otra. Y es que, aunque existe una ley a nivel estatal que regula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, «cada comunidad puede aprobar las deducciones y bonificaciones que estime convenientes, siempre y cuando respeten la normativa vigente», apunta Miguel Muñoz, abogado de Legálitas.

Pero, a la hora de elegir una opción u otra, ¿qué debemos tener en cuenta?

La base imponible

La herencia o donación que se recibe, en este caso una vivienda, tiene un valor. Y sobre ese valor se realiza la liquidación del impuesto correspondiente (ya sea el de sucesiones o el de donaciones). Es decir, una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni se puede vender a un hijo por un precio simbólico de, por ejemplo, un euro. Ante precios anormalmente bajos saltan las alarmas en Hacienda que revisará el valor del bien transmitido y si cuando se realizó la donación no se pagaron los impuestos correspondientes, podemos llevarnos una sorpresa desagradable bajo la forma de una sanción económica.

Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales y de acuerdo con ese valor se calculan todos los impuestos a pagar: IRPF, plusvalía municipal., sucesión, donación… Aunque cuidado, no debemos confiarnos y pensar que por fijar un valor mínimo nos vamos a librar de cualquier comprobación por parte del fisco. Tendremos menos probabilidades de que salten las alarmas, pero no estamos exentos de ello.

«Conviene tener en cuenta que para la donación, la fiscalidad aplicable se conoce en el momento de realizar la misma, pero en caso de herencia no sabemos cuál va a ser la tributación en el momento del fallecimiento», explica Ignacio Para Mata, abogado y socio del bufete V Abogados.

¿Qué impuestos se pagan?

Desde el Consejo General de Economistas Asesores Fiscales (REAF-REGAF) señalan tres:

1.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Tanto si se produce una herencia (transmisión ‘mortis causa’) como una donación (‘inter vivos’), el sujeto pasivo, es decir, quien debe pagar el impuesto es quien adquiere, hereda o recibe mediante donación una vivienda. La regulación de este tributo está cedida a las comunidades autónomas y éstas han legislado al respecto de manera muy dispar, como se puede comprobar en el mapa superior elaborado a partir de la información facilitada por V Abogados.

Recibir una vivienda por herencia tiene una reducción por ley del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hasta un importe máximo de 122.606 euros. No obstante, las Comunidades Autónomas pueden, a su vez, aumentar este porcentaje, modificar el límite y aplicar bonificaciones a la cuota que salga a pagar. En Andalucía, por ejemplo, se aplica una reducción del 99,9% en lugar que del 95%, mientras que en Madrid la deducción por herencia es del 95%, pero también se contempla una bonificación del 99% sobre el impuesto en caso de donación.

2.- IRPF. Recae sobre quien realiza la donación o sobre quien fallece dejando una herencia. En las transmisiones ‘mortis causa’ no se genera el pago de ninguna cantidad en concepto de IRPF. El posible incremento patrimonial que se le produce al muerto estará, por razones obvias, exento de tributación. Sin embargo, si la transmisión es por donación, quien la realiza sí deberá declararlo en la renta, salvo que se trate de la vivienda habitual y tenga más de 65 años.

El pago de la plusvalía municipal corresponde a los herederos en el caso de herencias y al donante cuando se produce la donación de una vivienda

3.- Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias).

El pago de este impuesto corresponde, en caso de herencia, a los herederos. De hecho, el pago de este impuesto suele ser la principal carga tributaria que deben soportar los mismos cuando dentro del patrimonio fallecido se encuentran bienes inmuebles con una elevada antigüedad. En el caso de que la donación del inmueble se produzca en vida, quien realiza dicha donación es quien debe asumir el pago de la plusvalía municipal.

Ubicación del piso y residencia de los herederos

Cuando se produce una herencia o una donación es muy importante tener en cuenta dónde se encuentra ubicado el inmueble así como el lugar de residencia del fallecido o de la persona que realiza la donación de la vivienda. .

1.- En el caso de una herencia, el impuesto de sucesiones se liquida en la Comunidad Autónoma donde residía el fallecido -donde tuviera su residencia habitual durante el mayor tiempo de los últimos cinco años anteriores al momento del fallecimiento-, independientemente de dónde vivan los herederos o de la ubicación del inmueble.

2.- Por el contrario, en caso de una donación de una vivienda, lo importante es la ubicación del inmueble. Es decir, las donaciones de bienes inmuebles tributarán en la comunidad autónoma en la que estén situados. Aspectos a tener muy en cuenta si decidimos optar por una opción u otra ya que puede darse el caso de que en la CCAA donde reside el dueño de la vivienda tenga bonificado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero donde se ubica el inmueble, no.

Así, por ejemplo, a un contribuyente que resida en una comunidad en la que lassucesiones o donaciones de padres a hijos no están bonificadas y tiene un inmueble en una comunidad en la que sí están bonificadas, le puede resultar interesante hacer una donación, ya que se aplicará la normativa de la comunidad en la que radique el inmueble.

Grado de parentesco de los herederos

Además del valor del inmueble, en las herencias y donaciones suele ser muy relevante también la edad de los herederos, el grado de parentesco, si se va a destinar a vivienda habitual y permanente y un largo etcétera. Así, por ejemplo, la ley estatal regula reducciones en función del grado de parentesco con el fallecido o donante, si bien, una vez más, cada comunidad autónoma puede introducir bonificaciones adicionales. Si la donación no es entre padres e hijos o cónyuges, es decir, en caso de ser personas de parentesco muy distante, ya no se aplican reducciones por parentesco en sucesiones, por lo que las transmisiones son muy caras y en todas las comunidades casi sin diferencias.

Además del valor del inmueble, en las herencias y donaciones suele ser muy relevante la edad de los herederos y el grado de parentesco

A nivel estatal esto es lo que recoge la ley:

Grupo I: Descendientes y adoptados menores de veintiún años. Podrán deducirse de la cuota resultante la cantidad de 15.956,87 euros, más otros 3.990,75 euros por cada año que al descendiente o adoptado le falten hasta cumplir los 21 años, con el límite máximo de 40.946,96 euros.

Grupo II: Descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. La reducción será de 15.956,87 euros.

Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad. La reducción será de 7.993,46 euros.

Grupo IV: Colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños. No se podrá aplicar ningún tipo de deducción.

Adicionalmente, las personas con minusvalía física, psíquica o sensorial gozarán de una reducción de 47.858,59 euros, independiente de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante.

«Existen diferentes regulaciones en cada una de las Comunidades Autónomas, por lo que en función de cada una de ellas se establecerán diferentes bonificaciones en función del grado de parentesco que exista entre cada parte», apunta Ignacio Para.

Se puede revocar una donación.

«El donante puede imponer determinadas condiciones a cambio de la donación. Por ejemplo, puede donar la propiedad pero reservarse el derecho a usar y disfrutar del bien hasta el fallecimiento», aclara Miguel Muñoz. Es lo que se denomina, en términos jurídicos donar la nuda propiedad de la vivienda a los hijos, pero reservándose para el usufructo vitalicio de la misma, de tal forma que prácticamente la totalidad del valor de la vivienda tributaría en el momento de la donación con la bonificación del impuesto existente, y solo al fallecimiento de los progenitores los hijos tributarían por el valor de dicho usufructo.

«El negocio jurídico de la donación de un bien inmueble puede quedar sujeto al cumplimiento de determinadas condiciones impuestas por el donante. En este sentido, el artículo 647 del Código Civil señala que la donación podrá ser revocada a instancia del donante cuando el donatario dejara de cumplir alguna de las condiciones que se imponen por el donante», señala Para Mata. «Así mismo, en caso de que se realice la donación por aquellas personas que no tengan hijos ni descendientes, podrá revocarse si el donante, una vez que se ha efectuado la misma, tuviera hijos aunque estos fuesen póstumos. O bien, si resultase vivo aquel hijo del donante que se presumiera fallecido al momento de realizar la donación».

Pero además, existe el supuesto de revocabilidad de la donación en caso de ingratitud, si el donatario cometiera delito alguno contra la persona, el honor o los bienes del donante; si el donatario imputara al donante algún delito que diera lugar a procedimientos iniciados de oficio; o si se le denegara indebidamente alimentos al donante, tal y como recoge el Código Civil.

Necesidad de un documento público

Tanto la herencia (testamento) como la donación se deben formalizar en documento público. Según explica Ignacio Para Mata, «a diferencia de las donaciones, en donde la transmisión de la propiedad se hace efectiva en el momento en que se acepta la donación en escritura pública y se notifica al donante, en la sucesión testada, la transmisión no se hace efectiva hasta el fallecimiento del testador, lo que permite modificar las disposiciones incluidas en el testamento, quedando anuladas aquellas previsiones que contravengan al testamento posterior».