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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil describe como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra legislación incluye como bien inmueble todo aquél que se encuentre unido o sujeto de manera fija, que no pueda fraccionarse sin quebrantarse o deteriorarse.
Así, aunque es cierto que la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es importante que sepamos la gran variedad de bienes inmuebles que existen para que, a su vez, comprendamos toda la tipología de contratos que es posible constituir y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos disfrutar. Cabe mencionar a modo de curiosidad que los beneficios que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, puesto que reales proviene de la palabra latina res – rei, que significa “cosas”. Así, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy diversos: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio uso sin llegar a ostentar la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para afrontar deudas (hipoteca), así como realizar contratos que regulen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es indispensable saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un pacto por el que se otorga el dominio y usufructo de la tierra a cambio del pago de un canon anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, cambiando, extinguiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales surgidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones jurídicas concebidas en torno al disfrute o propiedad de un bien resulta esencial, y de este modo lo gestionamos en nuestro Despacho, confeccionando minuciosa y concienzudamente cada modalidad de contrato ajustando la realidad legal a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de preparar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras funciones la de que, en ellos, quede perfectamente establecido cuál es el fin para el que se suscribe el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué quiere el cliente y de qué manera lo podemos reflejar en un documento que va a ser nuestro derecho y nuestra obligación.
Cuando sabemos qué necesita el cliente, nos encargamos de enfocar el caso. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos comprar una propiedad para darle un uso de residencia habitual, es decir, debemos elaborar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recopilar toda la documentación necesaria: información registral para identificar la finca, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que esté exenta de inquilinos u ocupantes), saber si sobre la misma existen cargas y gravámenes (una hipoteca es un buen ejemplo), etc.
Luego, pensaremos en la opción de conceder un contrato preparatorio (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el deseo último de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino conseguir la propiedad de la vivienda.
Una vez que contamos con toda la documentación requerida, pasaremos a dejar por escrito los requisitos de la adquisición: valor económico, modo y mecanismo de pago, tiempo para entregar las Escrituras, partes que tienen que intervenir, forma de solucionar todas las incidencias que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las solucionaremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si surgen vicios ocultos con el transcurso del tiempo.
Luego, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en este caso y continuando con nuestro ejemplo de comprar una vivienda, se celebrará la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se realice en función de los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y aunque la legislación actual no nos fuerza a ello, recomendaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger aún más los intereses de nuestro cliente para disminuir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, puedan surgir conflictos.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, el ordenamiento jurídico nos ofrece numerosas opciones en cuanto a las modalidades de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo en relación con una propiedad inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de contratar a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos obtener del inmueble.
El momento óptimo para recurrir a profesional es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una relevancia jurídica para nuestros intereses, no refiriéndonos con esto a meros actos rutinarios como buscar una casa que se adapte a nuestros requerimientos.
Hablamos del momento conveniente para contactar a un abogado en que, conseguida toda la información, queremos empezar a estudiar los documentos. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener datos de embargo, restricciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la primera función que llevamos a cabo los especialistas en Contratos, y se debe a que en la etapa de documentación los abogados ya somos capaces de detectar si puede haber situaciones problemáticas y transmitirlo a los clientes para determinar si conviene o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y dado que todos conocemos la trascendencia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos guiaros sobre cualquier tipo de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestro inmueble sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.