En la actualidad el 85% de la población española reside en comunidades de propietarios, entidades que dentro de los límites establecidos legalmente se autorregulan bajo dos principios fundamentales como son el derecho de reunión, mediante la celebración de Juntas de Propietarios, y el sufragio, a través de las diferentes mayorías necesarias en función del tipo de acuerdo que se quiera adoptar. Hablamos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una norma que data de 1960, tantas veces parcheada, a fin de amoldarse, sin éxito, a los nuevos tiempos, que incluso ha perdido contenido en parte de su articulado.
Así como las comunidades de reciente creación han sabido adaptarse con modernas instalaciones a las necesidades actuales, la ley que rige su funcionamiento sigue anclada en el pasado, sin prestar atención a problemas de importante dimensión social como son la falta de accesibilidad, la morosidad o el incremento de los pisos turísticos.
Para empezar, la regulación de los pisos turísticos no puede quedar al margen de esta ley estatal, por cuanto distintos estudios señalan que el 60% de las personas que anuncian viviendas de uso turístico son multipropietarias y no particulares. Abogamos por establecer en el título constitutivo de la comunidad un incremento de la participación de los gastos comunes a los propietarios de viviendas turísticas y de aquellos pisos que tengan una actividad empresarial o profesional cuando haya un uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes (ascensor, piscina, etc.). “Este incremento también podrá acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, podrá ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota”, dice el contenido de la nueva LPH que pronto empezaremos a presentar a los grupos parlamentarios.
Las viviendas tampoco pueden convertirse en prisiones para sus residentes. Es lo que ocurre ahora mismo con cientos de miles de personas mayores o discapacitadas que no pueden pisar la calle por carecer sus edificios de ascensores. Se estima que el 77% de los inmuebles españoles no son accesibles. Con la nueva Ley buscamos que los costes derivados de las obras y actuaciones de adecuación de los edificios a las condiciones de accesibilidad sean asumidos por las comunidades de propietarios, con independencia de su coste, como ocurre actualmente.
La morosidad es otro de los problemas que sufren cuatro de cada 10 comunidades de propietarios. Durante 2017, y aunque hubo un descenso generalizado de la morosidad de un 8 a un 4%, el nivel de impago ascendió a 1.601 millones de euros en España. Una lacra que está lastrando la posibilidad de regenerar el parque inmobiliario existente. En este sentido, la nueva Ley de Propiedad Horizontal propone adoptar acuerdos que faculte el establecimiento de medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como un interés superior al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones (por ejemplo, deportivas), siempre que no resulten abusivas o afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Los administradores de fincas colegiados también solicitamos que se pueda reclamar al comprador de un inmueble el importe adeudado por morosidad de todos los gastos comunes y del fondo de reserva que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años naturales inmediatamente anteriores a la transmisión del inmueble, así como que la prescripción de la acción sea de 15 años, como hasta hace relativamente poco.
Estos son solo algunos de los problemas que podrían tener solución, o al menos mejor entendimiento entre los comuneros, de aprobarse una nueva ley abierta a la sociedad.
VMS Abogados es un Bufete experto en asesoramiento a Comunidades de Propietarios.