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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En España, Código Civil define como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra normativa incluye como bien inmueble todo aquél que se encuentre junto o sujeto de manera fija, que no se pueda separar sin quebrantarse o deteriorarse.
Así, si bien la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que sepamos la gran variedad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, comprendamos toda la tipología de contratos que podemos confeccionar y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Hay que mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales deriva del vocablo latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy diversos: relativos a su propiedad (compraventa), relativos a su propio uso sin tener que poseer la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como garantía para sufragar deudas (hipoteca), así como confeccionar contratos que regulen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de tipo agrario, un acuerdo por el que se otorga el dominio y usufructo de la propiedad a cambio del abono de un canon anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años creando, cambiando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones jurídicas nacidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones jurídicas concebidas en torno al disfrute o propiedad de un bien resulta de vital importancia, y de esta manera lo tratamos en nuestro Bufete, confeccionando minuciosa y cuidadosamente cada clase de contrato adaptando la realidad legal a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de confeccionar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras funciones la de que, en ellos, quede adecuadamente determinado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, comprar, administrar, explotar, disfrutar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué busca el cliente y de qué modo lo podemos incluir en un documento que va a ser nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué necesita el cliente, nos encargamos de enfocar la cuestión. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos adquirir una propiedad para darle un uso de residencia habitual, es decir, debemos confeccionar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: datos registrales para identificar la finca, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que esté libre de inquilinos u ocupantes), saber si sobre ella existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, pensaremos en la posibilidad de otorgar un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el deseo último de nuestro cliente, que, en el supuesto utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la vivienda.
Una vez que disponemos de toda la documentación requerida, pasaremos a dejar por escrito las condiciones de la adquisición: valor económico, modo y forma de pagar, tiempo para hacer entrega de las Escrituras, personas que tienen que participar, modo de solucionar todas las incidencias que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se encargará si aparecen vicios ocultos con el paso del tiempo.
Después, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en este caso y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una casa, tendrá lugar la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se haga en función de los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y aunque la legislación actual no nos obliga a ello, recomendaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger aún más los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las probabilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, el ordenamiento jurídico nos proporciona multitud de posibilidades en lo que respecta a los tipos de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo en relación con un bien inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado atendiendo a la función que necesitemos obtener del inmueble.
El momento apropiado para recurrir a profesional normalmente es el mismo: antes de hacer nada que pueda tener una trascendencia legal para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a meros actos rutinarios como buscar un inmueble que se ajuste a nuestras necesidades.
Hablamos del momento apropiado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos empezar a estudiar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener anotaciones de embargo, restricciones en el uso del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la primera función que hacemos los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya podemos detectar si pueden existir situaciones problemáticas y transmitirlo a los clientes para estudiar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y dado que todos conocemos la trascendencia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos orientaros sobre cualquier tipología de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestro inmueble sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.