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Contrato de arras cuando se paga - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede suceder si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por cometer una infracción contactual.
VMS lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras cuando se paga - Características de nuestro servicio
Las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar funciones concretas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de obtención de papeleo: pedir información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a las dos: plazas, método de pago, supuestos que pueden suspender o condicionar la operación, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las funciones que más miramiento necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellas situaciones que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea forzoro constituir y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses del cliente que representa, e intentar evitarle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía que no posee.
Contrato de arras cuando se paga - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya anunciado en el la legislación española y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio por qué contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que deseemos adquirir, puede ascender a cantidades que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Con lo cual, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede acarrearles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que conozca qué argumentos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir perjudicarnos.
Por eso, en el presente artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.