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Contrato de arras condicionado a concesión de hipoteca - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no abogadas, de qué puede suceder si violamos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por cometer una infracción contactual.
VMS lleva más de 10 años resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una grave pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo entender las estipulaciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras condicionado a concesión de hipoteca - Características de nuestro servicio
Las funciones que desarrollamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar funciones específicas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a ambas: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Definir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más atención necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo estipulado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y oficializar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de negociar de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, y tratar de evitarle un proceso legal con todos los efectos que ello implica, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras condicionado a concesión de hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el precio de la vivienda que queramos adquirir, puede llegar a cuantías que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, queremos hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede suponerles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta fundamental consultar con un profesional que conozca qué razones utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Por esta razón, en este artículo, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.