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Contrato de arras compraventa local comercial - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber acatado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para las personas que no expertas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de cuestiones, dado que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y muchas veces acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción contactual.
VMS lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras compraventa local comercial - Características de nuestro servicio
Las labores que realizamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a las funciones que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, trataremos de desgranar tareas concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Hay una parte de obtención de documentación: solicitar información registral del inmueble es imprescindible, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza requieren es la preparación de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte forzoro proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas intentar llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses del cliente que representa, y tratar de evitarle un proceso legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía que no tiene.
Contrato de arras compraventa local comercial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, parece evidente la razón para contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que comporte una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cantidades que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Con lo cual, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. No obstante, queremos hacer hincapié en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que sepa qué razones emplear cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Es por ello por lo que, en este post, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.