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Consulta urbanística cambio local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De este modo se crea una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la casa, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo establecido por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial precisará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario común. Para ello, hay que presentar un proyecto realizado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con carácter previo, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo dispuesto por la normativa urbanística. Del mismo modo, es conveniente obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un perito especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se encuentra, priorizando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes deberá contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Consulta urbanística cambio local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, aconsejará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de confirmar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico competente en la cuestión para explicar las características del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en la cuestión, que se responsabilizará de realizar los informes y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Consulta urbanística cambio local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que proceda a cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el bufete cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan orientación, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
Igualmente, y debido a la entidad del cambio físico y legal que experimenta la propiedad, la modificación deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y después de evaluar el tema, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.