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Cómo pasar un local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma surge una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, proceder con el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo obligatorio cumplir con determinadas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la casa, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en materia de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto preparado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo establecido por la legislación urbanística. Del mismo modo, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no debe trasgredir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo pasar un local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional competente en la cuestión, que se comprometerá a realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para hacer el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cómo pasar un local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, recomendamos que recurran al bufete cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan asesoramiento, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el proceso.
Igualmente, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la propiedad, el cambio deberá acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y después de valorar el asunto, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos mencionado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todo el camino por completar y se recibirá asistencia experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.