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Cómo cambiar uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda necesitará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto preparado por un técnico experto en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De igual modo, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe infringir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo cambiar uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la tramitación a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional competente en la materia, que se responsabilizará de realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo cambiar uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que quiera cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que recurran al bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y legal que experimenta la construcción, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras analizar el tema, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.