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Cómo cambiar uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda necesitará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto preparado por un técnico experto en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De igual modo, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe infringir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo cambiar uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la tramitación a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional competente en la materia, que se responsabilizará de realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo cambiar uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que quiera cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que recurran al bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y legal que experimenta la construcción, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras analizar el tema, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.