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Cambio uso local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
Así se desarrolla una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le sumarán las legales, de modo que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial precisará de la obtención de la obligatoria licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto firmado por un técnico competente en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. De igual modo, es conveniente obtener un informe de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que contravenir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio uso local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la tramitación que hay que realizar en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración estipule para la concesión de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la cuestión para explicar la realidad del proyecto y la no alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un profesional competente en la cuestión, que asumirá la labor de preparar los informes y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio uso local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se debe enfrentar una persona o empresario que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el proceso.
Igualmente, y dada la entidad del cambio físico y legal que sufre la propiedad, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y tras evaluar el tema, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos mencionado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.