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Cambio local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
De esta manera, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas adquieran inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de manera que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial necesitará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto preparado por un perito competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, primando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión de la licencia y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico competente en la cuestión para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en la cuestión, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que acudan al bufete lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la propiedad, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras evaluar el caso, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.