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Cambio local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
De esta manera, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas adquieran inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de manera que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial necesitará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto preparado por un perito competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, primando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión de la licencia y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico competente en la cuestión para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en la cuestión, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que acudan al bufete lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la propiedad, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras evaluar el caso, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.