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Cambio de uso local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
Así se crea una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas medidas, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo recogido por la legislación administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario común. Para ello, es necesario presentar un proyecto firmado por un técnico competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión del permiso y, además, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración estipule para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional competente en el asunto, que se comprometerá a realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio de uso local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de local a residencial, recomendamos que acudan al bufete lo antes posible si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que dificultan continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta la construcción, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y después de analizar la cuestión, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos comentado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.