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Cambio de uso de un local industrial - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren viviendas cuyo uso original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
Así se desarrolla una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos indicado, proceder con el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo indispensable cumplir con ciertas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario común. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo estipulado por la normativa urbanística. Del mismo modo, conviene solicitar un informe de viabilidad previo realizado por un perito competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no debe infringir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso de un local industrial - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con la finalidad de evitar posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en la materia para explicar la realidad del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico competente en la cuestión, que se responsabilizará de preparar los documentos y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio de uso de un local industrial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se enfrenta una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, aconsejamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras valorar el tema, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución óptima si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.