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Cambio de uso de local comercial a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren viviendas cuyo uso original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la legislación administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda necesitará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del procedimiento ordinario común. Para ello, se deberá presentar un proyecto preparado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. De igual modo, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes es obligatorio tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso de local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención del permiso y, además, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración establezca para la obtención de las autorizaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con el objetivo de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en el asunto para mostrar las características del proyecto y la inocua afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico competente en el asunto, que se encargará de preparar los documentos y análisis técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio de uso de local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, aconsejamos que recurran al despacho lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta el inmueble, la modificación deberá acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de actuaciones permitirá agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y tras evaluar el asunto, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.