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Cambiar el uso de local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se crea una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica de la propiedad, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le añadirán las legales, de modo que se tiene que cumplir con lo establecido por la legislación administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso de local a vivienda necesitará de la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto confeccionado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con carácter previo, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la normativa urbanística. De igual modo, es recomendable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe infringir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se encuentra, primando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambiar el uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la tramitación que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, además, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de prevenir posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico competente en la cuestión, que se encargará de realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambiar el uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se enfrenta un ciudadano o empresa que quiera cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, aconsejamos que contacten con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren consejo, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre el local, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y tras valorar el asunto, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.