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Vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios títulos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se dirige, o si merma de tal manerao este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos precio por ella. En este post nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden resultar perjudiciales para la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy frecuente que entre dos personas que adquieren y venden propiedades de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y debido al abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que desempeñamos cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma jurídica que se otorga al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las tareas que llevamos a cabo van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí resulta importante especificar que la ley incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera podido ver dicho defecto. En esta fase de prueba, guardamos estrecha relación con aquel especialista que redacte un documento que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya expresado con posterioridad. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Esto es, pedir a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía dichos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el precio que pagamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio del contrato entre ambas partes, estableciendo un precio justo para aquella vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que contactes con un abogado experto nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para llevar a cabo todo el trabajo que hemos comentado, que muy exhasutivo, puesto que tenemos que contar con un informe pericial que acredite dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este plazo. Una vez pasado dicho plazo, no se nos permitirá poner en marcha las acciones legales que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.