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Vicios ocultos vivienda vecino molesto - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos artículos, pero ofrece una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no sea adecuada para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este artículo nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras producidas por las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden perjudicar el uso que queremos conferirle. En la práctica es bastante habitual que entre particulares que compran y venden casas de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se limita únicamente al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda vecino molesto - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que buscan rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma legal que se otorga al comprador de una vivienda frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí es fundamental concretar que la legislación incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera podido comprobar dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que probar que el desperfecto estaba ya previamente a la transmisión de la propiedad, aunque se haya manifestado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha provocado humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que certifiquen que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la fase judicial. Esto es, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario era conocedor de dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar la propiedad, persiguiendo restaurar el balance contractual entre ambas partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda vecino molesto - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos detendremos en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo fijado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Como puedes ver, se trata de un plazo bastante restringido, por lo que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más ver estos defectos, ya que el plazo es muy corto y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, ya que debemos contar con un archivo pericial que especifique dichos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las medidas jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.