1. Cuál era el problema:
Para entrar en contexto sobre el tema que nos ocupa, debemos saber que los locales comerciales, aunque pertenecen a las comunidades de propietarios, muchas veces no utilizan algunos de los servicios de la misma. Esto da lugar a confusiones, especialmente si disponen de entradas independientes, originando la falsa creencia de que no pagan gastos de comunidad. En ocasiones, están exonerados de algún gasto, si se contempla así en los estatutos o se decide por unanimidad.
Con motivo de esto se generó un conflicto en una Comunidad de propietarios, ya que se le prohibió a un local mediante votación en Junta, la realización de una obra necesaria como es la implementación de una extracción de humos en el local.
Los propietarios del mismo decidieron, por tanto, demandar a la comunidad de propietarios de la que forman parte, ya que consideraban que se estaba produciendo un abuso de derecho y trato discriminatorio. Conocedores de que previamente se habían realizado modificaciones en las viviendas de algunos propietarios para mejorar su habitabilidad y, sin embargo, no accedían a la del local, decidieron acudir a VMS para instar las medidas judiciales que consideráramos. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda que habíamos presentado contra la Comunidad de Propietarios, absolviéndoles de las pretensiones solicitadas por el actor e imponiéndonos las costas del procedimiento.
2. Qué hizo VMS:
Ante esta situación decidimos presentar recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en base a que la doctrina jurisprudencial actual sobre la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo, ha de ser matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.
Tratándose de locales comerciales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. De este modo, los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.
Concurren, por tanto, los presupuestos necesarios para apreciar el denunciado abuso de derecho, por violación del principio de igualdad, dado que constaba acreditado que la Comunidad de Propietarios había consentido a otros propietarios las alteraciones sobre los elementos comunes que les habían convenido para mejorar la habitabilidad de sus viviendas. En este sentido, la prohibición de la demandada respecto a la solicitud de los actores, resultaba arbitraria y abusiva, al no poder argumentarse con razonabilidad ni consistencia la voluntad de conservación de la configuración exterior, habiéndose perdido tal homogeneidad como consecuencia de las obras realizadas por el resto de comuneros, con el consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios.
Utilizando la Jurisprudencia, mencionamos la Sentencia número 809/2010, de 22 de diciembre, que declaró que: «La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que, durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se hayan perjudicado los derechos de otro propietario». En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que: «las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario”
Basamos nuestro recurso apoyándonos en los artículos 7.1 y 18.1 C) de la Ley de Propiedad horizontal, los cuales señalan, cito textualmente:
7.1 “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”
18.1 Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
C) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
