Nos encontramos en:
Vicios ocultos vivienda usada - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si merma de tal modo este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por ella. En este post nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a coches o mascotas, por ejemplo.
Con respecto a lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden damnificar el uso que queremos darle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita solamente a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda usada - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que realizamos los abogados especialistas, éstas tienen relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo enmendar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma legal que se otorga al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí es importante concretar que la legislación incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido apreciar dicho defecto. En esta etapa de demostración, mantenemos íntima relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya previamente a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha ocasionado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que atestigüen que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la fase jurídica. Es decir, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al comprar la propiedad, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre ambas partes, fijando un valor equitativo para esa propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial de la que estamos hablando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un gran trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda usada - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El motivo resulta bastante evidente: si creemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, por lo que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todo el trabajo que hemos explicado, que muy exhasutivo, ya que debemos contar con un archivo pericial que demuestre estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido este plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones jurídicas que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.