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Vicios ocultos vivienda código civil - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios títulos, pero ofrece una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no sea adecuada para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
En relación con lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden ser negativos para el uso que queremos conferirle. En la práctica es bastante habitual que entre particulares que compran y venden inmuebles usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos dicho, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita solamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que realizamos cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda código civil - Características de nuestro servicio
En cuanto a las funciones que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas guardan relación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la fórmula legal concedida al comprador de una vivienda frente al vendedor.
Las labores que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí resulta fundamental matizar que la ley incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos íntima relación con aquel experto que redacte un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el desperfecto existía previamente a la compraventa de la propiedad, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que demuestren que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Esto es, pedir a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos daños y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar el inmueble, buscando restablecer el balance contractual entre ambas partes, estableciendo un valor equitativo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica de la que estamos hablando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de demostrar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda código civil - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué resulta bastante evidente: si creemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante restringido, por lo que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos disponer de un informe pericial que demuestre estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.