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Vicios ocultos vivienda antigua - VMS Abogados
El Código Civil hace una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos dinero por ella. En este artículo nos ceñiremos sólo a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para la utilización que pretendemos conferirle. En la práctica es bastante frecuente que entre particulares que adquieren y venden propiedades de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda antigua - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí resulta fundamental matizar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que prepare un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se cumplen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Esto es, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir el inmueble, buscando restaurar el equilibrio del contrato entre las partes, estableciendo un valor justo para aquella vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos comentando, las tareas propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar probar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda antigua - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, ya que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Como puedes ver, se trata de un periodo bastante restringido, por lo que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para completar todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, puesto que tenemos que contar con un archivo pericial que acredite estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya pasado este tiempo, no tendremos derecho a poner en marcha las medidas legales que nos concede la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.